一般的に仲介業者が発行する物件概要に記載されている利回りは業者によって異なりますが、
満室想定利回りもしくは現況利回りを表示することが通例となっています。
何も注釈なく一つの利回りのみ表示している場合はほとんどのケースが満室想定利回りと理解した
方が無難でしょう。
満室想定利回り(グロス利回り)
満室想定利回りとは、現況での家賃・共益費等に空室部分の想定家賃・共益費等を加えたものを
ベースに計算したものです。
物件購入価格に対して1年間でどれだけの賃料収入を得られるかという単純な収益率のことを
言います。実際は空室がある確率が高いので、所有者が管理努力をしていけばこれ位の利回りを
得られるという目標利回りと考えておいた方がよいでしょう。計算式は下記のようになります。
満室想定利回り
＝｛（現況家賃収入/月間＋空き室部分の予想家賃収入/月間）×12ヶ月｝÷ 物件購入価格×100
現況利回り
現況利回りとは、現況での家賃・共益費等をベースに計算したものです。物件購入価格に対して
1年間でどれだけの賃料収入を得られるかという単純な収益率のことを言います。
計算式は下記のようになります。
現況利回り＝｛現況家賃収入/月間 × 12ヶ月 ÷ 物件購入価格｝×100
実質（ネット利回り、総合還元利回り、CAPレート）利回り
実質利回りとは、月間収入（家賃、共益費等）に１２を掛た数字より、年間支出経費（固定資産税、
火災保険、賃貸管理料、修繕積立金等）を差し引いたものを、購入価格（購入諸経費含む）で
割ったものに １００を掛けた数字です。ただし年間支出経費には減価償却費、借入金利は含み
ません。
この実質利回りが資金調達コスト（借入金利等）を上回れば、投資として有効と判断することが
できます。
実質（ネット）利回り
＝｛（現況家賃収入/月間 × 12ヶ月 － 年間支出経費）÷総投資額（物件購入価格＋諸経費）｝×100
投資（エクイティー）利回り（自己資金利回り）
エクイティー利回りとは、物件を購入する際、自己が支出した資金に対する利回りです。
算出方法は、年間収入から、年間支出経費を差し引き更に、年間金融経費（金利・元本等を）
を差し引いたものを、支出した資金(自己資金）で割ったものに１００をかけた数字です。
不動産投資は自己資金のみで投資するより、借入れをした方が一般的に投資効率は高くなって
きます。当然ローン破綻というリスクは伴ってきますが、無理な借入れをしなければ短期間で資産を
増やすことも可能です。
例えば自己資金が2000万ある場合、ファミリーマンション1戸1800万を利回り10％（年収180万）・
年間維持経費18万の条件で諸費用200万（登記費用・不動産取得税・ローン保証料・印紙代
火災保険料・仲介手数料）を含め合計2000万で購入した場合、対自己資金の投資利回りは
（180万-18万）÷2000万＝8.1％となります。
これに対して1棟もの収益マンション7000万の物件を利回り10％（年収700万）年間維持管理費
105万の条件のものを諸費用630万を含め7630万にて自己資金を2000万、借入れ金5630万（年利
3％、25年返済）にて購入した場合、対自己資金の投資利回りは｛700万－320.4万（ローン返済額）
-105万（年間維持管理費））｝÷2000万＝13.73％となり、借入れを使った方が自己資金に対する
投資効率はアップすることとなります。
不動産投資はこの借入れというレバレッジ（てこ）を如何に安全に利用するかということが、
資産増大の大きなポイントとなってきます。
投資（エクイティー）利回り
＝｛満室想定家賃収入/月間 × 12ヶ月－（年間支出 + 年間金融経費）｝ ÷ 投資自己資金×100