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収益マンション投資指標について
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まず最も重要な指標としてNOI(Net Operating Income)があります。 エヌオーアイと呼びます。 それぞれの単語を日本語訳すると、Net :正味の、Operating:運用中の、income:収入となり、 単純に次の数式で表わされます。 NOI=利益-経費 ここで重要な点は、このNOIという指標は物件が本来有するところの収益力を見ることにより、 NOI=金利支払い・原価償却前の正味利益 このNOIを使って不動産価格を算定するキャップレート(総合還元利回り)というのがあります。
キャップレートは投資家が不動産投資に期待する利回りの目安となります。物件の収益力 上記の数式から、NOI÷キャップレート=不動産総投資価格(投資適正価格)というように キャップレート=不動産投資家が期待する投資利回り ところでこのキャップレートの基準はどのように決定されるのでしょうか? 一般的にキャップレートは長期国債の金利(平成19年5月現在、1.6%程度で推移しています。)に キャップレートの設定によりREITや私募ファンドのアセットマネージャーは不動産市場から このキャップレートの変遷ですが、バブル崩壊以降上昇基調で、1996年~1997年(平成8年~9年) そして日本の投資家は1999年~2000年(平成11年~12年)にかけてやっと物件取得に動くことに 2001年はREIT上場の年となり、不動産ファンド等により収益不動産市場が一挙に拡大して 2004年~2005年(平成16年~17年)はバブルの再燃と言われる程、不動産市況は過熱していき 参考までに平成18年下期のJ-REIT開示情報からニッセイ基礎研究所が作成したデータによると
次にCCR(Cash-on-Cash return)とFCR(Free- and -Clear Return)について説明します。 CCRは次の数式で表されます。
※BTCF=NOI-ADS(年間元利返済額:元金+利息) CCR=投入自己資金からの現金配当率
FCRは次の数式で表されます。 FCR=NOI÷不動産価格 CCR>FCRなら正のレバレッジと言われ借入れによる効果が出ていることになります。 不動産投資は借入れというレバレッジ(てこ)を使用し、自己資金だけで購入するよりもはるかに FCR=投資不動産から得られる総収益率・ネット利益率
次に投資期間中の借入金の返済能力を示す指標としてDSCR(Debt Service Coverage Ratio) DSCRは次の数式で表されます。 DSCR=NOI÷ADS(年間元利返済額:元金+利息) この数値が大きくなるほど借入金返済の余裕があることになり、DSCR≧1であれば、借入金を 参考までに格付け機関の投資適格レベルのDSCR指標は、DSCR>1.6程度と言われています。 DSCR=ローン償還余裕率(デフォルト回避、安全性指標) |
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