平成22年7月13日
収益物件投資を初めて検討される方に多く見受けられるのが、まずとりあえず収益マンション探し
を始められていることです。
相当数の不動産投資関連の著書を読み、セミナーなどに積極参加をし結構勉強されて
いる方が多いように見受けられます。
共通しているのはインターネットを閲覧し、高利回り収益マンションを探し、資料請求し見学を
繰り返えされているようです。
幾度も見学を重ねた結果、希望する収益マンションに出会います。
そして銀行の融資窓口に持ち込んだ結果、融資が駄目だというケースが多くの方に見られます。
そこで初めて融資を受けることの難しさが分かります。
住宅ローンのハードルは低いがアパート・マンションローンのハードルは極めて高いのです。
現金で購入するのなら収益マンション探しを即、始められますが、大半の方が融資に依存すること
になると思いますので、これでは膨大な時間のロスとなる可能性が高いと思います。
収益マンションのお世話をしていて気になることは、このように収益マンション購入にとって最も
重要な点である銀行融資付けの可能性の判定を素通りしてしまってとりあえず物件探しに走って
しまっている方が大変多く見受けられることです。
収益物件投資にとって最大のハードルは融資なのです。
行動を起こす為には、何事も手順が大切になります。
収益物件購入の適切な手順は第一に金融機関が自分にどれだけの融資をしてくれるのかという
実力判定をし、その上で初めて物件探しの順番となります。
その為にはまず具体的な物件を持ち込み物件審査をしてもらう必要があります。
金融機関と相談する場合は属性（PDFファイル添付）を事前に書類にして、融資を希望する
不動産の物件概要・レントロール（賃料収入明細表）・建築図面・付近見取り図・謄本・公図等を
事前準備していきましょう。
融資の担当者も忙しくしておりますので、その程度の準備をして行くことは相手に対する最低限の
マナーだと思います。
そうは言っても銀行に持ち込む対象不動産そのものがおそらく不動産ポータルサイト等で探して
いる場合、候補物件はそんなに多くは見つけることができないでしょう。
したがって銀行に具体的に持ち込む物件を探すのに相当の時間を要する可能性があります。
しかしそうやってやっと長い時間を要して物件を見つけて銀行に持ち込んでも融資対象物件に
問題有りで融資不可。
場合によっては収益物件そのものを購入することが現時点で実力的に無理だということが
分かったりします。
収益物件探しのポイントは第一に金融機関はどのような物件に対してどの程度の融資をして
くれるのかを知ることです。
第二に自分は金融機関の融資対象者としてふさわしい実力を備えているかどうかを知ることが
大切なこととなります。
これらの金融機関の融資ルールを理解せずに物件探しをするということは戦場に武器を持たず
に手ぶらで出ていくことと同じことになりますので、無謀であり何ら成果を得られないでしょう。
お客様からのヒアリングから購入できる収益物件を判定する物差しが２～3年前に発行された
不動産投資のハウツー読本だったり、自分独自の間違った解釈だったりします。
融資に依存する収益物件購入の判定の物差しは金融機関の融資事情により絶えず変化して
いきます。現時点（平成20年10月26日）ではサブプライム問題の深刻化により株価も未曾有の
暴落と金融システムが極めて不安定になっており、融資事情が激変していることを理解しておく
ことが必要となります。
リアルタイムの金融事情を何も知らずに、信頼性のない情報により長時間の物件探しをしています
と、その結果はただ単にいたずらな時間の消耗と収益物件購入は難しいのだなということが理解
できる程度で終わるのではないでしょうか。
何も知らないと未だにフルローン物件探しという現実性のない物件探しをしたりすることになります。
また収益物件売買というマーケットではプロ・セミプロも参加して物件探しを絶えずしているのです。
そのような大変、競争の激しい市場で物件探しを競争しても単純に自力でネット上で探すとか、
自分の個人情報も明らかにせずに不動産業者に物件探しを依頼しても物件はそう簡単には見つ
からないでしょう。
当然、不動産業者は良い物件が出た場合、購入できるかどうかも検証できてないお客様よりも
現時点で購入可能な方、信頼関係ができている方を最優先して情報提供します。
同業者からもよく聞くことですが、弊社にも単純にメールと名前だけで資料請求してこられる方が
結構おられますが、おそらくそんなに良い情報提供は期待できないのではないでしょうか。
何故なら業者サイドからみますと、このようなメール・アドレスのみの資料請求はおそらく勉強の為
の参考程度の資料請求レベルであるか、もしくは同業者からのメールと考える傾向があります。
また物件情報を希望されるお客様の中で、良い物件情報を提供しても「４～５日先の土曜・日曜日
に物件を見学に行きますと言われるケースが結構あります。不動産は例えて言えば生鮮食品の
ような側面があります。賞味期限があるのです。その賞味期限の内に食べてしまわないとその食品
を食べることはできません。おいしい物程、誰かが早く口に入れてしまいます。
当然、良質の物件程、瞬時の決断が要求されます。この収益物件探しの市場では悠長なことでは
言っておれないのです。良い物件ならその日の夜にでも見学するというスピーディーな動きをしな
いと駄目な物件もたまに出てきます。
こういう物件が出てきたときにお客様の真剣度が分かります。
お客様が不動産業者の選択をしているように、当然不動産業者もお客様を見ているのです。
お客様の真剣度が強く、また相互の信頼関係に応じて、物件情報提供の優先度が異なります。
仮に良い物件が出た時には一番に信頼関係のできたお客様を最優先するのは仕方のないこと
だと思います。このようなことも考慮に入れて物件探しをする必要性があると思います。
収益物件売買を仲介する業者にとって物件探しが最も重要な業務の一つです。
この物件探しも、物件探しをしておられる方それぞれで購入可能な金額、希望エリア、希望物件
の種類、期待される収益性が異なります。
不動産業者にとってそれぞれのお客様で希望されるメニューが異なりますので、それぞれ異なる
物件探しが必要となりますので、お客様と二人三脚で探すこととなります。
不動産業者にとってそれぞれのお客様に対しての最適の物件探しというは結構、時間と労力を
費やす業務となりますので、お客様との信頼関係の構築無しで真に良い物件情報の提供は期待
できないような気がします。
日常の仕事を抱えておられる方にとって自力で最適な物件探しというのは大変な時間と労力を消耗
することとなるでしょう。将来、不動産業者になるというのなら別ですが。
特に現時点の金融事情を考慮すると不動産業者のサポート無しの自力による最適な収益物件探し
というのは相当に困難が伴うものと思います。
収益物件購入の近道はまず自分の個人情報を明らかにした上で収益物件売買の専門家に相談
することです。
言い換えれば収益物件探しは人探しであるとも言えます。
良い物件に巡り会う機会を作るのに最適な不動産業者と巡り会うという縁を作るということも
自力による収益物件探しと平行して、大切なことではないかと考えます。
また相談する不動産業者は収益マンションを専門に扱っている業者に限定しないと、近所の
不動産業者に飛び込みで行っても、それぞれの不動産業者毎に専門分野が異なりますので、
特に収益物件については大半のケースで満足のいくような相談に応じてくれる可能性は低いと
思います。その会社が大手不動産業者であっても同様です。
医療の分野で多くの専門医がいる様に、不動産の分野でも同様です。
繁華街の賃貸入居付け仲介に特化した店舗、１戸建中古売買がメインの仲介業者、区分所有
マンション売買が得意な業者業者、仲介売買は何でもこなす百貨店型仲介業者（要は何でも屋）
と様々です。しかしこの何でも屋である仲介業者が最も多く存在するのですが、そんなに期待
できないでしょう。試しに一度行かれたらご理解されるものと思います。
不動産分野でも特に収益マンションというのはちょっと特殊なものなのです。
そうやって出会った不動産業者に強力な収益物件探しのパートナーになってもらう為に大切な点
を記します。まず具体的にどのような物件を希望するのかを具体的に不動産業者に伝達しましょう。
構造・築年数・物件の種類（ファミリータイプ？ ワンルーム？）・希望地域等です。それと投入
自己資金、その他借入金の有無、保有金融資産、保有不動産、希望するキャッシュフローです。
あなたが望むものを具体的に伝達しないと不動産業者も物件探しができません。
大事な点を伝達しないまま物件探しを依頼しても不動産業者も真剣になれないし、また探しようが
ないということを理解しておきましょう。
本当に買えるか実力の有無が全く不明なのに物件探しに真剣に協力してくれる暇な業者は
そんなにいないと思います。
以上のことを不動産業者に具体的に伝達できないということは、あなたにとって購入の準備がまだ
十分でないこととなりますので、サポートしてくれる業者と十分にコミュニケーションする必要があり
ます。
繰り返しになりますが、収益物件探しは結構、根気の要る業務です。売り物件は近畿圏だけで
おそらく２０００物件近く出ていると思いますが、大半の物件は価格が高過ぎたり、古過ぎたりと、
希望に適う収益物件は市場にそんなに多く存在していません。特に近畿圏内の大阪市内北部・
北摂・阪神間といった人気エリアは激戦区ですので、そのエリアに絞って物件探しをする場合は
大変なエネルギーが必要になります。また収益物件探しの舞台はプロ・セミプロも参加している
大変競争の激しい市場でもありますので、不動産業者にとって物件探しが最も大きい業務の
ひとつとなっています。
収益マンションがマーケットにどの程度売りに出ているのかを記します。
平成20年10月26日現在、（社）近畿圏不動産流通機構（１９９０年に作られた国土交通大臣指定
の不動産業者間で情報交換する不動産情報ネットワーク。通称、近畿レインズの名称で使われ
ています。）に、近畿２府４県（大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県、奈良県、和歌山県）の１棟売り
収益マンションが総数で９６１件登録されています。
その内訳は価格帯別で分類しますと、２４０万～４９９０万の物件が２８８件、５０００万～９９８０万
の物件が２９８件、１億～１億４９９６万が１５３件、１億５０００万～１億９８００万が９９件、２億以上の
２億～２億９８００万が７１件、３億～１２億で５２件となっています。
弊社サイトのトップページの中央から会員登録をされますと上記、収益マンション一覧表が
PDFファイルでダウンロードできますのでご参考資料としてください。
また物件によっては現地動画も公開しております。
この他に詳細データーがないので分かりませんが、弊社が日常、入手しています収益マンション
の資料を見ていますと、同数程度の未公開物件が水面下で動いているだろうと推定しています。
この内、有力不動産ポータルサイトのK社で４２９件、H社だけで掲載されている収益物件が
３７７件、となっています。そしてこれ等の掲載物件は互いに重複していることと、同一ポータル
サイトでも同一物件が重複しているのを考慮しますと、せいぜい総数で５００件から６００件程度
ではないかと思われます。
ネット上で公開されている収益物件は全売り物件総数のせいぜい３０％程度ではないでしょか。
そして公開されている収益物件の多くはいずれも高過ぎるものが多く、特に関西の場合は全国で
一番違法物件が多く、融資付け困難な物件が多いのです。
これらのことを理解した上で収益マンション探しをする必要があります。
特に銀行融資はサブプライム問題発生以降、大変厳しいものとなっております。
近年、増加している大家さん希望の不動産投資家の皆さんの多くが収益マンション探しという以前
の問題として購入したくても実力的にそもそも購入自体が不可能であったり、また資金の裏付けの
ある方にとっても購入可能な物件自体がそんなに現在の不動産市場に多くはないということも理解
の上で収益物件探しに取り組まなければなりません。
誰の手も借りずに単独で収益マンション探しをする場合、少なくとも自分が関心をもった物件
に対して金融機関がどの程度の金利で何年返済でいくらの融資をしてくれるかということをある
程度、推測できない限りは物件の探しようがないと思います。またこの融資の推定ができない
限り融資依存の不動産投資で最も重要な投入自己資金に対するキャッシュフローのリターン、
CCRの目安もつかないと思います。
最後に余談となりますが、収益物件投資成功読本を多く読んだり、過去にセミナーに参加して得た
多くの情報の中には現時点では有効でないものも多く存在します。
時代と共に変遷する最も重要な金融情勢の変化というリアルタイムの市場環境を反映しており
ませんので現時点では既に参考にならないものもあるということです。
不動産業者のサポートを全く得ず、自ら単独で銀行と交渉して収益マンション探しをするというのは
大変エネルギーの要ることであり、物件探しの近道は時間のロスを避ける意味でも信頼できる業者
探しが購入への最短の近道かと思います。
